Внимание! Сайт работает в тестовом режиме! Старая версия сайта old.admin-tih.ru

Долевое строительство



Жилые дома, строящиеся на территории Тихорецкого района


№ п/п

Объект

Застройщик

Адрес объекта

Предп-ая или факт. дата ввода в эксп-ию

Общая площадь жилых

помещений (ориентировочная)

кв. м.

1

36-квартирный жилой дом

ЖСК «ЮгСтрой»

г. Тихорецк, ул. Колхозная, 52/2

2016

2115

2

45-квартирный жилой дом

ООО «Авангард-Строй», г. Тихорецк, ул. Ленинградская, 148

пос. Парковый, в 9 м. от жилого дома № 8 по ул. Дружбы

08.2016

2709

3

9-ти этажный 168 квартирный жилой дом (2 корпус)

ООО «Регионпроминвест», г. Тихорецк, ул. Энгельса, 174

Г. Тихорецк, ул. Октябрьская, 8 а

2016

8968

4

5-ти этажный 45-квартирный жилой дом

ООО «КапиталСтрой»

Г. Тихорецк, ул. Октябрьская, 106в

24.09.2017

2709

5

Два 60-ти квартирных жилых дома

ЖСК «Возрождение», г. Тихорецк, ул. Колхозная, 2/2

г. Тихорецк, ул. Колхозная, в районе дома № 2/2

21.01.2019

7662 (3831 + 3831)

6

60-ти квартирный жилой дом

ЖСК «Спутник», г. Тихорецк, ул. Чапаева, 2/2, кв. 61

г. Тихорецк ул. Краснооктябрьская,

18.06.2017

3609

7

60-ти квартирный жилой дом со встроенными торгово-офисными помещениями

ООО «Спектр»,

г. Тихорецк, ул. Энгельса, 76е

г. Тихорецк ул. Ленинградская, 220

17.11.2016

3617



29.03.2016


О вступлении в силу единого общероссийского критерия обманутых дольщиков

В спорах, кого считать обманутым дольщиком, окончательно поставлена точка. 13 декабря Министерство юстиции РФ зарегистрировало приказ Минрегионразвития № 403 «Об утверждении критериев отнесения граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, к числу пострадавших и правил ведения реестра граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены». В основу приказа легли принципы, разработанные рабочей группой государственной думы по защите прав вкладчиков и дольщиков. С этого момента в стране вводятся единые подходы, обязательные для всех регионов.

Согласно приказу, подписанному министром регионального развития Игорем Слюняевым, пострадавшими гражданами-соинвесторами признаются дольщики многоквартирных домов, строительство которых не ведется свыше 9 месяцев, чей дом не может быть введен в эксплуатацию, при банкротстве застройщика или возбуждении против него уголовного дела. Распространяются критерии и на жертв мошенников, продававших одни и те же квартиры одновременно разным людям: так называемые «двойные продажи».

Также приказ Минрегионразвития утверждает правила ведения реестра «обманутых дольщиков» в регионах. Документ прописывает, как должен вестись поименный реестр, какие документы и основания требуются для включения, а также механизм обжалования отказа.

Для того, чтоб считаться обманутым дольщиком, кроме правоустанавливающих и подтверждающих документов, необходимо представить любой акт правосудия: судебное решение об удовлетворении требований к застройщику, приговор по уголовному делу, постановление о банкротстве. Достаточно даже постановления следователя или дознавателя о признании гражданина потерпевшим в рамках уголовного дела.

Формирование и ведение реестра осуществляется уполномоченным органом исполнительной власти субъекта РФ, на территории которого ведется строительство многоквартирного дома.

Доступ к реестру обеспечивается путем его размещения на официальном сайте высшего органа исполнительной власти субъекта РФ или контролирующего органа.

Кроме того, определены, в частности, перечень сведений и порядок их включения в реестр, основания для отказа во включении заявителя в реестр (это, в том числе, несоответствие заявителя установленным критериям, непредставление необходимых документов, привлечение денежных средств заявителя для строительства многоквартирного дома на землях, не предназначенных для этих целей).



Жилищно-строительные кооперативы

В последнее время снова широкое распространение получают жилищно-строительные кооперативы, правовую основу деятельности которых образуют нормы жилищного законодательства.

Жилищно-строительным кооперативом (далее – ЖСК) признаётся добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме. Порядок создания, организации и деятельности ЖСК регламентируется разделом 5 Жилищного кодекса Российской Федерации, Гражданским кодексом Российской Федерации и Уставом кооператива, который не должен содержать положения, противоречащие Жилищному кодексу РФ и другим федеральным законам.

В отличие от правоотношений в области долевого строительства объектов недвижимости, которые основываются на договоре двух лиц – гражданина (физическое лицо) и застройщика (юридическое лицо), членские отношения внутри ЖСК основываются на Уставе этого кооператива.

Однако не все ЖСК в своей деятельности соблюдают даже не столь многочисленные требования, предъявляемые жилищным законодательством, что может привести к нарушению прав членов таких ЖСК. В связи с этим приведем основные моменты деятельности ЖСК.

Прием в члены жилищно-строительного кооператива.

Прием гражданина в члены ЖСК осуществляется на основании заявления поданного в правление ЖСК. Заявление должно быть рассмотрено в течение месяца правлением жилищного кооператива и утверждено решением общего собрания членов (конференции) ЖСК, зафиксированном в соответствующем протоколе. В результате гражданин приобретает статус члена ЖСК с момента уплаты вступительного взноса после утверждения решения о приеме в члены ЖСК общим собранием членов кооператива (конференцией) (статья 121 Жилищного кодекса РФ). Членство в ЖСК может быть подтверждено справкой (выпиской из утвержденного решения) ЖСК о членстве в кооперативе, выдаваемой по заявлению члена ЖСК. Данная справка будет является свидетельством применения к возникшим правоотношениям жилищного законодательства.

Права и обязанности членов ЖСК

Члены ЖСК имеют следующие права:

-право голоса на Общем собрании кооператива, которое является высшим коллегиальным органом ЖСК, и решения которого являются обязательным для всех членов ЖСК;

-право на избрание в Правление ЖСК;

-право на пай члена жилищного кооператива;

-право на получение доходов от предпринимательской деятельности, осуществляемой кооперативом в соответствии с действующим законодательством и Уставом кооператива;

-право на предоставление жилого помещения в домах жилищного кооператива в соответствии с размером внесенного членом ЖСК паевым взносом. Право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме член жилищного кооператива приобретает в случае выплаты паевого взноса полностью (часть 4 статьи 218 Гражданского кодекса РФ).

Обязанности члена ЖСК:

-члены ЖСК обязаны в течение трех месяцев после утверждения ежегодного баланса покрыть образовавшиеся убытки путем дополнительных взносов. В случае невыполнения этой обязанности кооператив может быть ликвидирован в судебном порядке по требованию кредиторов (часть 4 статьи 116 Гражданского кодекса РФ);

-члены кооператива совместно несут субсидиарную (дополнительную) ответственность по его обязательствам в пределах невнесенной части дополнительного взноса каждого из членов кооператива (часть 4 статьи 116 Гражданского кодекса РФ);

-член кооператива обязан соблюдать Устав ЖСК, выполнять решения Общего собрания членов ЖСК и других органов кооператива;

-член ЖСК, а так же члены его семьи обязаны освободить жилое помещение в доме ЖСК в течение двух месяцев со дня принятия кооперативом решения об исключении такого члена из жилищного кооператива в связи с невыплатой полностью паевого взноса.

Уставом ЖСК могут быть предусмотрены не противоречащие законодательству РФ дополнительные права и обязанности членов кооператива.

Основные риски, связанные с членством в ЖСК.

Вступая в ЖСК для строительства жилья гражданин несет следующие риски:

члены ЖСК прежде всего несут риск того, что главная цель создания кооператива - постройка жилого дома может быть не достигнута по каким-либо причинам (будь то невозможность получения разрешительных документов, проблемы реализации проекта, включая финансовые и т.п. трудности);

риск удорожания строительства также ложится на плечи членов кооператива;

если сроки строительства сорваны по вине самого ЖСК, то перед своими же членами ответственности оно нести не будет;

ЖСК-застройщик или ЖСК-инвестор строительства непосредственно не несут гарантийных обязательств по поводу предоставленных квартир перед своими членами;

контроль за финансово-хозяйственной деятельностью ЖСК осуществляет только избираемая ревизионная комиссия кооператива (или ревизор). Специализированный государственный орган, осуществляющий контроль за деятельностью ЖСК, отсутствует;

о том какая именно квартира будет предоставлена члену кооператива решение принимает Общее собрание членов (конференция) ЖСК. Это решение затем будет являться основанием вселения в жилое помещение. Следовательно, в случае нарушения уставного порядка распределения квартир между членами кооператива, существует риск возникновения споров между ними.

Данные риски являются существенными и влияют на защиту прав и законных интересов членов ЖСК и усиливаются в несколько раз, когда органы управления ЖСК связаны со строительными, инвестиционными и т.п. компаниями, участвующими в строительстве дома, а так же когда члены ЖСК самоустраняются от участия в деятельности кооператива.

Возможные нарушения ЖСК порядка привлечения денежных средств граждан для строительства жилых домов.

Нормы Жилищного кодекса РФ являются обязательными для исполнения, но зачастую сознательно нарушаются руководством (правлением) ЖСК, посредствам выстраивания «серых схем» привлечения денежных средств граждан для строительства объектов недвижимости с целью уменьшения своей ответственности.

Одним из наиболее распространенных является нарушение статьи 121 Жилищного кодекса РФ, определяющей порядок приобретения статуса члена кооператива, поскольку только когда лицо является членом ЖСК, только тогда оно вступает в правоотношения с ЖСК для достижения уставных целей кооператива. Например, гражданин подает заявление в ЖСК о вступлении в его члены. Правление ЖСК принимает это заявление, выносит распоряжение о принятии в члены ЖСК данного гражданина на основании поданного заявления и обязывает гражданина внести членский взнос и денежные средства (пай) как его долю участия в строительстве объекта недвижимости. Однако, в нарушение статьи 121 Жилищного кодекса РФ, данное распоряжение правления ЖСК о вступлении гражданина в члены кооператива не утверждается общим собранием членов ЖСК. Как следствие, денежные средства, внесенные гражданином, не являются паем, а он не является членом ЖСК. В данном случае ЖСК незаконно использует в своем обороте денежные средства граждан.

Следует отметить и другой способ привлечения денежных средств. Гражданин вступает в члены кооператива в соответствии с требованиями ЖК РФ, но при этом дополнительно с данным лицом заключается договор (соглашение), содержащий условия включения его в члены ЖСК, оплаты членских взносов, внесения паевых взносов и т.п. Согласно части 1 статьи 125 Жилищного кодекса РФ порядок и условия внесения паевого взноса членом ЖСК определяется его Уставом. Таким образом, в договоре (соглашении) не может одновременно содержаться условия о порядке оплаты паевых взносов и условия о порядке вступления в члены ЖСК, порядке уплаты членских взносов, поскольку, такой договор (соглашение) с ЖСК может заключить только лицо уже имеющее статус члена ЖСК, то есть которое уже оплатило членский взнос.

Таким образом, при вступлении граждан и (или) юридических лиц в члены ЖСК и внесении ими денежных средств на строительство объектов недвижимости должно соблюдаться в полном объеме гражданское и жилищное законодательство Российской Федерации. Только в этом случае граждане и юридические лица будут полноценными участниками жилищных правоотношений.

Встречаются случаи, когда заключение договора с ЖСК (инвестирования, строительного подряда, паенакопления и т.д.), выдаётся за вступление в члены ЖСК. В данном случае лицо, заключившее договор с ЖСК, на самом деле не становится его членом, а вступает в правоотношения с ЖСК в соответствии с предметом договора, причем зачастую не на законных основаниях. Таким образом, в сравнении с участием в ЖСК, правоотношения основанные на договорах участия в строительстве являются более защищенными с правовой точки зрения.



Жилищные пирамиды: как не стать обманутым дольщиком

Федеральный закон от 30.12.2004г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» четко регулирует отношения между застройщиками и дольщиками, и даже прописывает ответственность за несвоевременную сдачу объекта. Но, несмотря ни на что, ряды обманутых граждан продолжают пополняться. И дело даже не в том, что в законе имеются определенные изъяны, многие строительные организации по нему просто не работают, а предлагают покупку жилого помещения в новостройке по так называемым серым схемам.

Покупка по предварительному договору.

Суть покупки квартиры по предварительному договору сводится к следующему: клиент приходит в строительную компанию с целью вложить финансовые средства в строящийся объект. Там ему предлагают заключить предварительный договор, по которому в будущем (после ввода объекта в эксплуатацию) застройщик и клиент подпишут основной договор купли-продажи. Как правило, деньги за квартиру берут полностью или в рассрочку уже на этапе заключения предварительного договора. После того как дом будет построен, застройщик оформляет квартиры в свою собственность, а затем заключает с клиентом основной договор, по которому к последнему переходит право собственности на квартиру. Предварительный договор заключается в письменной форме в соответствии со статьей 429 Гражданского кодекса РФ. Надо сказать, что такая сделка нигде не регистрируется и не фиксируется, так как у покупателя не возникает права собственности на квартиру.
Дольщик должен помнить о том, что, заключая предварительный договор, он не покупает квартиру. Минусы данного варианта вложения денег заключаются в следующем:
-нет точного описания приобретаемого жилья (только приблизительные параметры);
-покупатель сразу или по частям платит за жилое помещение, тогда как по закону никаких денежных расчетов по предварительному договору не предусматривается, все платежи производятся только на основании договора купли-продажи. Таким образом, предварительный договор может быть признан притворной сделкой;
-заключив предварительный договор, можно забыть о всех правах, которые гарантирует гражданам закон об участии в долевом строительстве (далее - Закон №214). Это означает, что застройщику нельзя будет предъявить претензии за несвоевременную сдачу объекта, взыскать пеню за просрочку исполнения обязательств и т. д.;
-так как предварительный договор нигде не фиксируется, не исключена вероятность двойных продаж, когда одну и ту же квартиру реализуют по предварительному договору несколько раз.
Если вы все-таки решили купить квартиру в строящемся доме по данной схеме, то внимательно читайте предварительный договор. В соответствии с законом в нем должны содержаться условия, устанавливающие предмет основного договора, то есть описание квартиры: адрес и этажность дома, площадь жилого помещения, этаж, количество комнат и т. д.
Очень важный момент - заключение основного договора (подписывается в течение года с момента заключения предварительного договора или в соответствии с оговоренными в нем условиями). В Гражданском кодексе сказано следующее: «Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор». Другими словами, если застройщик не предлагает заключить основной договор купли-продажи в предусмотренный срок, нужно действовать, иначе обстоятельства могут сложиться не в вашу пользу. Направьте строительной организации письменное требование заключить основной договор (лучше направлять его с описью вложения заказным письмом с уведомлением о вручении). Или же отнесите письмо лично к застройщику, но потребуйте, чтобы оно было зарегистрировано, а копию с входящим номером сохраните у себя.

Покупка с помощью векселя.

Еще один «любимый» способ застройщиков и строительных компаний продажи квартиры в новостройке - вексельная схема. Вексель - это именная ценная бумага, удостоверяющая денежное обязательство строго установленной законом формы.
Суть вексельной схемы сводится к следующему: клиенту предлагают заключить два договора - предварительный и договор купли-продажи векселя.
По предварительному договору клиент как бы бронирует за собой право на покупку квартиры у застройщика. После ввода объекта в эксплуатацию застройщик оформляет право собственности на квартиру на себя, а затем продает ее клиенту.
Отдельно заключается договор купли-продажи векселя, по которому продавец передает в собственность покупателя вексель, а покупатель обязуется выплатить его стоимость, которая равна стоимости квартиры.
Когда придет время заключать основной договор купли-продажи квартиры, покупатель будет расплачиваться с застройщиком именно этим векселем. Как правило, предварительный договор и договор покупки векселя между собой никак не связаны. По сути, это два отдельных документа.

Вексельная схема имеет ряд недостатков:

-с покупкой квартиры в новостройке вексель никак не связан. В его реквизитах указывается номинальная стоимость, срок погашения, кому и кем он выдан. Купив вексель, вы, по сути, одалживаете деньги строительной компании, которая по истечении указанного срока обязана их вернуть уже в виде квартиры (так, по крайней мере, предполагается);
-на вексельную схему покупки жилья не распространяется закон об участии в долевом строительстве, а следовательно, застройщику нельзя предъявлять претензии в связи с задержкой строительства, его качеством и т. д.;
-застройщик может передумать заключать с вами основной договор купли-продажи квартиры, и вы будете иметь право только на денежную сумму, уплаченную за вексель (которая может обесцениться к моменту возврата из-за инфляции).
Покупка нового жилья с помощью предварительного договора или векселя относится к так называемым серым схемам, которыми застройщики пользуются в связи с тем, что не желают брать на себя ответственность, установленную Законом № 214. Конечно, нельзя с полной уверенностью утверждать, что, купив вексель или заключив предварительный договор, вы потеряете деньги и не получите квартиру, но все же именно с этими двумя вариантами следует быть более осмотрительными и осторожными.

Покупка по договору участия в долевом строительстве.

Пожалуй, на сегодня это один из самых надежных способов купить квартиру в новостройке. По сравнению с серыми схемами данный способ имеет ряд преимуществ:
-во-первых, Законом № 214 строго оговорено, что застройщик обязан сдать объект долевого строительства не позднее срока, предусмотренного договором. В противном случае с застройщика можно взыскать неустойку (пеню) в размере 1/150 ставки рефинансирования от цены договора за каждый день просрочки;
-во-вторых, застройщик обязан передать дольщику объект, качество строительства которого должно соответствовать условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации, градостроительным нормам. В противном случае участник долевого строительства получает право требовать по своему выбору безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, уменьшения цены договора, возмещения своих расходов на устранение недостатков. Если же недостатки существенные или застройщик их не устранил, то дольщик вправе отказаться от договора и требовать возврата своих денег. Застройщик обязан в этом случае вернуть не только сумму, полученную по договору, но и уплатить проценты за пользование денежными средствами. Проценты начисляются со дня поступления финансовых средств на счет застройщика и до дня их возврата дольщику;
-в-третьих, договор участия в долевом строительстве надежнее, чем предварительный договор или вексельная схема, так как подлежит обязательной государственной регистрации, что, в свою очередь, ограждает дольщиков от двойных продаж;
-в-четвертых, договор участия в долевом строительстве обязательно содержит определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией, срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства, цену договора и порядок ее уплаты, гарантийный срок на объект долевого строительства. Отсутствие любого из этих положений делает договор незаключенным;
-в-пятых, законом определено, что застройщик получает право привлекать денежные средства дольщиков только после получения разрешения на строительство, опубликования и размещения проектной декларации и государственной регистрации права собственности на застраиваемый земельный участок или договора аренды на него. Эти условия лишний раз гарантируют дольщику, что строительство не будет приостановлено из-за споров о принадлежности участка, отсутствия разрешения на строительство и т. д.

Уступка прав.

Еще один «белый» способ купить квартиру в строящемся доме — это договор уступки прав требований. Его суть заключается в следующем: если клиент, заключивший с застройщиком договор участия в долевом строительстве, захочет продать строящуюся квартиру, то он должен составить с новым покупателем договор уступки прав требований, который подлежит государственной регистрации.
Переуступить права по договору участия в долевом строительстве можно после государственной регистрации договора и до момента подписания акта о передаче объекта долевого строительства. Дольщик вправе уступить свои права, только если он уплатил застройщику полную стоимость по договору, в ином случае допускается уступка прав с одновременным переводом долга на нового участника долевого строительства.

Что требовать от застройщика?

Если вы намерены стать одним из участников долевого строительства, то прежде всего необходимо ознакомиться с некоторыми документами, которые застройщик обязан предоставить для ознакомления любому заинтересованному лицу. Это:
-учредительные документы;
-свидетельство о государственной регистрации застройщика;
-свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;
-утвержденные годовые отчеты, бухгалтерские балансы, счета (распределение) прибыли и убытков за три последних года осуществления застройщиком предпринимательской деятельности и за фактический период предпринимательской деятельности при осуществлении застройщиком такой деятельности менее трех лет (за исключением регистров бухгалтерского учета);
-аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности.
Все вышеперечисленные документы предоставляются в оригиналах или заверенных надлежащим образом копиях.
Помимо этого участник долевого строительства вправе требовать от застройщика для ознакомления:
-разрешение на строительство;
-технико-экономическое обоснование проекта строительства многоквартирного дома;
-заключение государственной экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом;
-проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения;
-документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок.


ПРАВИЛА УЧАСТИЯ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ

Если Вы собираетесь приобрести квартиру в строящемся доме и стать участником долевого строительства, Вам необходимо знать, что застройщик вправе привлекать Ваши денежные средства при одновременном соблюдении всех обязательных условий:
- застройщик – юридическое лицо, а не гражданин;
- наличие разрешения на строительство объекта;
- наличие зарегистрированного права собственности или аренды на земельный участок на котором ведется строительство;
- наличие проектной декларации;
- договор долевого участия в долевом строительстве должен быть зарегистрирован в Федеральной регистрационной службе;
Договор участия в долевом строительстве должен отражать наименование и характеристика конкретного объекта с указанием адреса, этажности и площади объекта; конкретный срок передачи объекта застройщиком участнику долевого строительства; сведения о цене, сроках и порядке оплаты, а так же гарантийный срок на объект (не менее 5 лет). При отсутствии в договоре вышеуказанных условий, такой договор считается не заключенным.
Застройщик обязан предоставить для ознакомления любому гражданину учредительные документы, свидетельство о государственной регистрации, свидетельство о постановке на учет в налоговом органе, утвержденные годовые отчеты за три последних года деятельности, аудиторское заключение за последний год.
С целью оказания содействия в защите прав и законных интересов граждан, пострадавших вследствие неисполнения обязательств по строительству жилых домов на территории муниципального образования Тихорецкий район действует распоряжение администрации муниципального образования Тихорецкий район от 12.10.2009г. № 430-р «О внесении изменений в распоряжение главы муниципального образования Тихорецкий район от 22.07.2008г. № 304-р «О создании межведомственной комиссии по оказанию содействия в защите прав и законных интересов граждан, пострадавших вследствие неисполнения обязательств по строительству жилых домов на территории муниципального образования Тихорецкий район». Обо всех противоправных действиях застройщиков Вы можете сообщить в указанную комиссию по тел. 8(861-96) 7-34-01.