Суд обязал Росреестр зарегистрировать дополнительно надстроенную мансарду
Второй кассационный суд общей юрисдикции сделал принципиально важное разъяснение: государственные регистраторы обязаны самостоятельно актуализировать сведения о недвижимости, если в реестрах есть какие-то противоречия. Такая правовая позиция привела к тому, что нижестоящие суды обязали Росреестр зарегистрировать квартиру человека с дополнительно надстроенной мансардой.
Как рассказывают юристы, участвовавшие в деле, в течение трех лет ответчик отказывался осуществить регистрацию в связи с отсутствием документов на дополнительно надстроенную мансарду. Отрицательное решение могло повлечь убытки для продавца квартиры: ему пришлось бы возвращать покупателю деньги, а это 15 миллионов рублей, плюс проценты за пользование денежными средствами. Но юристам удалось доказать не только отсутствие нарушений при перепланировке, но также и то, что вся разрешительная документация была согласована предыдущими владельцами квартиры.
Изначально спорная квартира принадлежала банкроту, а продавал ее конкурсный управляющий. Жилая площадь квартиры составила 96,6 кв.м., а дополнительно надстроенной мансарды - 127,7 кв.м. Таким образом, всего площадь реконструированной квартиры составила 224,3 кв.м. Однако в ходе регистрации сделки возникли проблемы.
"Регистратор отказал гражданину в регистрации прав на том основании, что им не представлены разрешительные документы в отношении настроенной и незасвидетельствованной в Росреестре мансарды, - рассказывает старший юрист Бюро адвокатов "Де-юре" Сергей Бибиков. - В соответствии с данными ЕГРН в отношении квартиры с надстроенной мансардной в разделе "особые отметки" имелась запись "Сведения имеют статус "Актуальные незасвидетельствованные". Такие записи появились у объектов недвижимости начиная с 1 января 2017 года, когда вступил в силу закон "О государственной регистрации недвижимости". Закон ввел понятие ЕГРН - Единый государственный реестр недвижимости, который объединил сведения из существовавших ранее раздельно реестра кадастра недвижимости и реестр прав (ГКН и ЕГРП). Статус "Актуальные незасвидетельствованные" присваивался объектам недвижимости, если при сопоставлении данных в кадастре и реестре прав они различались".
В суде регистратор указал, что заявитель не предоставил ему разрешительную документацию, согласованную в установленном законом порядке с компетентными органами. Ответы по направленным межведомственным запросам из МосгорБТИ и Мосжилинспекции, указывающие на согласование произведенной реконструкции, регистратору не поступили. Нижестоящая судебная инстанция согласилась с регистратором и сочла, что покупатель должен был самостоятельно собрать необходимые документы в соответствующих инстанциях и представить их с заявлением в Росреестр. Однако Второй кассационный суд общей юрисдикции отменил решение и заставил пересмотреть дело.
В кассационном определении суд отразил две ключевых позиции, - говорит Сергей Бибиков. - Первое - при проведении правовой экспертизы регистратор обязан самостоятельно проверять наличие записей в ЕГРН о зарегистрированных обременениях (ограничениях) права, устанавливать и устранять противоречия между заявленными и уже зарегистрированными правами на объект недвижимости. Второе - в случае если сведениям об объектах недвижимости, внесенным в ЕГРН из ГКН, был присвоен статус "актуальные незасвидетельствованные", актуализация сведений производится регистратором самостоятельно путем направления межведомственных запросов".
По словам юриста, в данном случае основная сложность заключалась в том, что при приобретении квартиры должник банка (первичный собственник квартиры) не завершил процедуру государственной прав на дополнительно надстроенную мансарду. Он не успел до 2017 года внести сведения в оба реестра в отношении реконструированной квартиры. Данные сведения были представлены им только в один реестр, что послужило основанием для возникновения противоречий у Росреестра при объединении двух ранее существовавших реестров в Единый государственный реестр недвижимости.
Хотя суд в данном конкретном деле защитил покупателя, вице-президент Гильдии российских адвокатов Никита Филиппов советует гражданам проявлять особую осторожность при покупке квартир с перепланировкой.
"В случае, если в ходе осмотра будут выявлены несоответствия в сведениях об объекте недвижимого имущества, покупателю следует запросить у продавца документацию относительно выявленных противоречий", - говорит Никита Филиппов. По результатам изучения документации можно будет принять решение, стоит или нет покупать недвижимость с имеющимися рисками.
Безусловно, в сложных случаях лучше посоветоваться со специалистами. "Проведение самовольной перепланировки помещения предшествующим собственником не является основанием для освобождения нового собственника от ответственности за самовольную перепланировку, - подчеркивает адвокат. - В случае поступления требований об устранении выявленных нарушений, новый собственник будет обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование".
Иными словами, если покупатель проявит неосторожность и купит квартиру с несогласованной перепланировкой, есть большой риск, что ему придется самостоятельно либо узаконивать, либо переделывать. Все это в любом случае будет долго и дорого.
"Без согласования перепланировки собственник может производить незначительный объем действий, которые не приведут к изменению конструкции дома, размеров квартиры, а также потенциально не причинят вред проживающим рядом соседям, - поясняет Никита Филиппов. - Это как правило косметический ремонт квартиры, замена дверей, окон, остекление балкона при условии сохранения размером проемов, установка нового инженерного оборудования в комнатах, соответствующего по устройству и габаритам прежнему (например, ванны, батареи, плиты), разборка старой встроенной мебели, например, антресоли".
5 июля 2023