Как правильно составить договор купли-продажи земельного участка
Спрос на земельные участки в этом году резко вырос. Строительство дома иногда выходит дешевле, чем покупка готового. Вместе с экспертами объясняем, как грамотно оформить договор купли-продажи земли.
Общая схема действий при покупке участка
Прежде всего, определитесь, для чего вам нужен участок. Существуют различные виды разрешенного использования земли. Например, для индивидуального жилищного строительства (ИЖС), для садоводства, для огородничества, сельскохозяйственные земли и пр. От вида участка зависит, как его можно использовать и что здесь можно строить. К примеру, на участке для ИЖС можно смело строить дом для своей семьи. А вот на землях для огородничества могут быть только хозпостройки.
Найдите подходящий участок. Можно:
просмотреть порталы объявлений о продаже недвижимости;
воспользоваться Публичной кадастровой картой Росреестра, где отмечены участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, подходящие под строительство дома.
Не поленитесь - съездите и осмотрите участок. В холодное время года оценить сам участок, покрытый снегом, трудно, можно лишь выяснить, есть ли туда круглогодичный проезд, чистят ли дороги. Поговорите с местными жителями - не затапливает ли эту территорию в половодье, нет ли каких-то еще "подводных камней".
Узнайте, подведены ли коммуникации к участку или есть ли гарантия, что их подведут (кроме заверений продавца на словах).
Поинтересуйтесь у местных властей планами по строительству. Не окажется ли через год ваша усадьба около вновь проложенной магистрали или в тени огромной многоэтажки.
Если участок устраивает, - заключайте письменный договор купли-продажи (возможен также предварительный договор, внесение аванса или задатка), оформляйте передаточный акт, проводите денежные расчеты.
Сделку нужно зарегистрировать в Росреестре (проще всего - через МФЦ).
Какой участок можно продать и купить
Необходимо учитывать, что предметом договора может быть только такой участок, который поставлен на кадастровый учёт (то есть информация об участке должна быть в Едином государственном реестре недвижимости - ЕГРН).
Если участок не имеет кадастрового номера, то для уполномоченных государственных органов он не существует. В таком случае перед сделкой нужно будет совершить действия по постановке участка на учёт.
Как проверить, стоит ли участок на кадастровом учете
Проверить можно через официальный сайт Росреестра (сервис "Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online") или с помощью Публичной кадастровой карты.
Как поставить участок на кадастровый учет
Если выяснилось, что участок на кадастровом учете не стоит, нужно обратиться в Росреестр через МФЦ.
Владелец должен:
заполнить заявление,
предоставить свой паспорт,
предоставить межевой план земельного участка, подготовленный в результате проведения кадастровых работ.
Для составления межевого плана нужно заключить договор с кадастровым инженером, имеющим квалификационный сертификат. Список всех аттестованных кадастровых инженеров есть на сайте Росреестра. Если в процессе межевания будет уточнено положение границ смежных участков, то кадастровый инженер должен оформить также акт их согласования с соседями.
Что должно быть обозначено в договоре
Стороны договора
Если это обычная сделка, без участия банка и третьих лиц, то стороны договора две - продавец и покупатель.
Они должны быть указаны в "шапке" документа. Здесь же либо в разделе с реквизитами должны быть точные идентификационные данные сторон:
если продавец или покупатель - физлицо, то вносятся его паспортные данные, место регистрации, ИНН, СНИЛС, при необходимости банковские реквизиты.;
если одна из сторон - компания, организация (юрлицо), то обязательно должны быть указаны ИНН, ОГРН (ОГРНИП), юридический адрес, банковские реквизиты.
Если участок находится в государственной или муниципальной собственности, то на стороне продавца выступает уполномоченный орган власти. В таком случае у покупателя вряд ли будет возможность вносить свои условия в договор. Такие земельные участки могут быть предоставлены через процедуру торгов их победителям и лишь в некоторых случаях, когда закон это позволяет, - без торгов.
Предмет сделки
В договоре обязательно должен быть описан предмет сделки - в данном случае конкретный участок земли. Указываются его характеристики:
кадастровый номер участка,
категория,
вид разрешённого использования,
адрес,
размеры,
обременения или ограничения,
наличие на этой земле объектов недвижимости.
Покупателю стоит обращать внимание на все характеристики участка, чтобы понимать, - подходит ли он ему.
Стоимость земли и порядок расчётов
Естественно, в договоре необходимо обозначить стоимость участка, а также то, каким образом покупатель будет рассчитываться.
В интересах продавца также обозначить в договоре чёткие условия по поводу срока оплаты - когда, в каком размере, по каким реквизитам покупатель выплачивает стоимость покупки.
Иные условия договора
Договор также может содержать иные условия относительно взаимоотношений сторон. Например, про ответственность сторон, порядок разрешения споров, порядок подачи на государственную регистрацию.
Эти условия не обязательны, но не стоит ими пренебрегать.
Реквизиты и подписи обеих сторон
Завершается договор разделом, в котором стороны обозначают свои реквизиты, а также проставляют подписи.
По информации межмуниципального отдела по Выселковскому и Тихорецкому районам Управления Росреестра по Краснодарскому краю
6 декабря 2024