Переуступка квартиры в новостройке
Обычно квартиры в новостройках покупают напрямую от застройщика, заключая договор долевого участия (ДДУ). Для тех, кто не успел, есть другой договор: уступки права требования. С его помощью можно купить ту же самую квартиру в том же самом доме, но уже не у застройщика, а у того, кто вложился в эту стройку через ДДУ. Подобные предложения на рынке не редкость: люди продают недострой потому, что передумали, не тянут ипотеку, покупали, чтобы заработать. Рассказываем, как работает договор уступки права требования и какие риски есть в таких сделках.
Что такое переуступка квартиры в новостройке
Когда человек покупает квартиру в строящемся доме по ДДУ, он становится участником долевого строительства и получает право требования, согласно федеральному закону от 30.12.2004 №214-ФЗ. Оно регистрируется в Росреестре, но дольщик - это еще не собственник. В дальнейшем он может переуступить такое право третьему лицу при соблюдении одного из следующих условий:
Цена ДДУ полностью уплачена, но строительство многоквартирного жилого дома (МКД) еще не завершено или он готов, но не введен в эксплуатацию. Согласие застройщика для продажи квартиры по переуступке нужно, если это прямо указано в ДДУ.
Цена договора уплачена не полностью, долг переводится на нового участника. Обязательно согласие застройщика.
Договор уступки по-другому называется цессией, но некоторые считают его переуступкой. С юридической точки зрения, последнего термина нет. В сделке первоначальный дольщик выступает цедентом, покупатель - цессионарием, и право требования уступается, а не переуступается.
Важно! По договору цессии новый участник получает только право требования квартиры. Собственность регистрируется после ввода МКД в эксплуатацию. Цессионарий также может оформить уступку прав в пользу другого человека, если захочет продать недвижимость до окончания строительства.
Преимущества уступки прав по договору цессии
Как правило, жилье в строящихся домах стоит дороже, чем в готовых. В связи с появлением льготной ипотеки застройщики подняли цены на квартиры по ДДУ, и в итоге их стоимость может превышать цены на "вторичку". Все зависит от конкретного региона, к тому же некоторые строительные компании предоставляют дольщикам скидки за каждый год ожидания. Условия и бонусы нужно уточнять у застройщика.
Тем не менее, есть несколько плюсов от продажи квартиры по переуступке для обеих сторон.
Для цедента (продавца):
Возможность заработать. Он может добавить 10-30% к первоначальной стоимости договора долевого участия, чтобы получить прибыль. Ограничений здесь нет. Но нужно учитывать среднерыночные цены на аналогичное и достроенное жилье: может получиться так, что цедент окажется в минусе, потому что цены на строящуюся и сданную недвижимость будут одинаковы или готовые равнозначные квартиры в этом же районе стоят даже дешевле.
Покупка другого жилья. Если хочется купить квартиру в уже построенном МКД и сразу переехать туда, но нужны деньги для выхода на сделку, передача права требования может оказаться оптимальным решением, чтобы не ждать окончания строительства дома по ДДУ.
Для цессионария (нового участника ДДУ):
Скидки. Покупка квартиры по договору цессии может обойтись дешевле, чем ДДУ. Разница иногда доходит до 50%, особенно если цеденту срочно нужны деньги, и он хочет продать право требования по договору как можно быстрее.
Прибыль. Можно оформить уступку права на этапе строительства, если продавец предлагает весомую скидку, а затем продать квартиру с хорошей наценкой.
Минимум риска. Риски сокращаются, если строительство подходит к концу. Вероятность банкротства застройщика или переноса срока сдачи МКД приближаются к нулю.
Важно! Цессионарий рискует сильнее, чем цедент. Перед заключением договора рекомендуется тщательно проверить застройщика и удостовериться в его благонадежности. Строительство могут приостановить и в самом конце, поэтому лучше перестраховаться и не оформлять договор уступки права требования квартиры в МКД, который строит сомнительная компания.
Чем договор цессии отличается от договора купли-продажи
Это абсолютно разные сделки. Договор купли-продажи (ДКП) заключается, когда МКД уже введен в эксплуатацию и право собственности дольщика на квартиру зарегистрировано в Росреестре. В нем участвуют не цедент и цессионарий, а продавец и покупатель. По ДКП регистрируется не уступка права требования, а сразу право собственности.
Кроме того, банки охотнее выдают ипотеку на готовое жилье. Но если по договору цессии приобретается жилье, которое возводит аккредитованный банком застройщик, получить кредит может быть немного проще.
Переуступка ипотечной квартиры
Если квартира куплена в ипотеку и долг еще не погашен, ее можно продать по договору переуступки прав. Какие варианты возможны:
Покупатель вносит большой задаток для погашения ипотечного долга. Согласие банка в этом случае не потребуется, договор цессии регистрируется уже после расчета с кредитором цедента.
Задолженность по ипотеке полностью переводится на цессионария вместе с правом требования. Согласие банка обязательно, это требование прописано в федеральном законе от 16.07.1998 №102-ФЗ. Покупатель должен соответствовать его критериям к заемщикам, иначе сделку не одобрят.
В последнем случае переуступка регистрируется на цессионария одновременно с документами по кредиту. Такие сделки обычно проводятся банками в электронном виде, обращаться отдельно в МФЦ не нужно.
По информации межмуниципального отдела по Выселковскому и Тихорецкому районам Управления Росреестра по Краснодарскому краю
27 января 2025