Как разделить дом между двумя владельцами
Общее владение частным домом в России не редкость. Но совладельцы не могут самостоятельно распоряжаться общим имуществом. К тому же оплачивать коммунальные услуги неудобно из-за сложностей с подсчетом расходов. Выход –разделить собственность между хозяевами.
Рассказываем, как размежевать участок, на котором расположено здание, и как выделить доли в жилом доме каждому собственнику.
Совместная собственность – законный способ владения недвижимостью. Он может стать неудобным, если совладельцы не дружат между собой и не могут договориться ни об очередности использования объекта, ни о разделении расходов на эксплуатацию и коммунальные услуги. Ситуация, когда все участники подсчитывают, кто сколько воды использовал, сколько «света нагорело» и кто платит больше или меньше, довольно распространенная. Поэтому гораздо удобнее отвечать за собственную часть имущества. Для этого его делят.
Почему сложно разделить дом
Формально разделить дом на доли возможно, но на практике в такой ситуации без дополнительных расходов и бюрократических сложностей почти не обойтись.
Закон в России разрешает делить только дома блокированной застройки, они чаще называются таунхаусы. В сельской местности встречаются так называемые пятистенки, где две части дома изолированы и пригодны для проживания. В них два разных входа, у каждой семьи свое полноценное жилье и коммуникации, хотя здание выглядит цельно.
Два отдельных жилых дома или строения на одном участке ставятся отдельно на кадастровый учет, и собственники пользуются ими порознь.
В теории это довольно просто. Но как в реальной жизни разделить частный дом? Кому-то кухню, а другому ванную? Или стоит распределить собственность поэтажно? Нет документа, который запретит одному собственнику пользоваться какой-то частью дома. А если, допустим, дом разделили, то как разделить участок?
Один из способов определить границы собственности — составить соглашение о порядке пользования имуществом. Он подойдет для случаев, когда разделить дом на отдельные помещения физически не выйдет. В таком соглашении фиксируется, какое помещение и за каким собственником закреплено в индивидуальном порядке, а какие зоны остаются в совместном использовании. Если в доме столько же ванных комнат, сколько владельцев долевой собственности, каждому может достаться по одной. Если они разного размера, к компромиссу можно не прийти.
Мирный способ оформления соглашения о совместном использовании, конечно, предпочтителен. Во-первых, он дешевле. Можно оплатить только разовую юридическую консультацию, и специалист грамотно составит документ. Его участие также поможет всем собственникам ощутить, что договоренности надежно зафиксированы. Регистрировать соглашение в Росреестре не нужно.
Если компромисса нет, сторонам придется идти в суд и присутствовать на заседаниях самостоятельно, но эффективнее нанимать юриста. В таком случае, помимо госпошлин, будут расходы на судебных юристов. Это дороже обычной консультации, и хорошего специалиста еще придется поискать. Судебные решения более надежны, но их, как и добровольные соглашения, можно оспорить.
Мирно и в суде можно не только определять порядок пользования имуществом, но и делить его. Однако в этом процессе много нюансов.
Даже если собственники договорились, как дом будет разделен на доли, их не обязательно нужно регистрировать как отдельные помещения. При этом есть нюансы: например, этажи в двух-, трехэтажном частном доме не могут стать самостоятельным жильем, потому что у них нет отдельных входов. Простой пристройкой решить проблему может и не получиться, так как реконструкцию нужно еще согласовать.
Так же и с комнатами — часть жилого дома не может стать самостоятельной недвижимостью. Просто разделить дом пополам тоже не выход.
Есть два варианта действий:
превратить дом в многоквартирный;
сделать из него таунхаус.
В обоих случаях есть требования, которые придется учитывать для реализации. Так, под каждым блоком таунхауса должен быть собственный земельный участок. Если дом двухэтажный, а этажи в пользовании разных собственников, землю разделить не удастся. А значит, таунхаус для поэтажных владельцев не лучший вариант.
С многоквартирными домами все еще сложнее. Потому что их строительство жестко регламентируется. Без кадастрового инженера, проектировщика, бригады строителей и череды согласований документов тут не обойтись.
Землю под многоквартирным домом разделить не получится, потому что она должна быть в долевой собственности у всех собственников квартир в доме.
Несоразмерность долей сама по себе не препятствие для раздела — в этом случае владелец меньшей доли просто должен получить компенсацию. Размер и порядок расчета компенсации могут быть определены сторонами самостоятельно или же утверждены судом.
По информации Межмуниципального отдела по Выселковскому и Тихорецкому районам Управления Росреестра по Краснодарскому краю
28 января 2025
