Перевод нежилого помещения в жилое: что нужно знать
Причин, по которым хозяин нежилого помещения может захотеть оформить его как жилое, много. Например, изначально хотел открыть офис, но передумал и решил сделать уютную квартиру. А, возможно, нужна прописка, которую в нежилом помещении оформить невозможно. Но легко ли перевести нежилую недвижимость в жилую?
Какое помещение официально может считаться жилым, а какое - нет, регламентирует Жилищный кодекс РФ, а также местные (региональные) нормативные акты.
Если говорить в общих чертах, то жилое помещение - это жилой дом (либо его часть), квартира (опять же либо ее часть) или комната в квартире. Но есть детали, - к помещениям, предназначенным для проживания, официально предъявляются определенные требования. Например, дом должен стоять в жилой зоне, должно быть проведено электричество, а также вода и канализация. Есть определенные требования и по естественному освещению: хотя бы одна комната должна иметь окно.
Говоря простым языком, жилые помещения предназначаются для проживания, а нежилые - нет. Есть различные нормы, а также правила, требования к жилым помещениям. Процесс перевода - очень непростой, что при определении того, подойдет ли ваш объект под статус жилого, нужно ориентироваться исключительно на то, что прописано в регламентирующих документах, а не на реальное состояние здания или помещения. Так, бараки 1930-х годов могут официально подходить под все нужные условия, а многоквартирные апартаменты бизнес-класса в центре Москвы могут быть признаны только как нежилые - например, если рядом нет детской площадки, школы, садика и так далее.
Подробнее о том, что подпадает под категорию жилого помещения, можно прочитать в статье 16 ЖК РФ и в разделе 2 постановления правительства РФ № 47 (ред. от 19.10.2024) "Об утверждении Положения о признании помещения жилым".
Перевод нежилого помещения в жилое - это смена его статуса в официальных документах. Такая процедура сама по себе довольно сложна.
Какое помещение нельзя перевести в статус жилого
Стоит учесть, что на территориях, где расположены промышленные предприятия, есть определенная зона вокруг. В ее пределах жилые помещения располагаться не могут из-за потенциального вредного воздействия. Так вот - в Москве есть комплексы из пяти, предположим, одинаковых домов, где четыре - жилые, а один попадает в такую зону и считается теми самыми апартаментами.
Владельцу, который хочет перевести свои апартаменты в статус жилой квартиры, необходимо обратить внимание на особенности самого здания.
Если по СНИПу есть противопоказание у всего дома - значит, у вашего помещения они есть точно. - Например, женщина купила здание, которое раньше было пунктом бытового обслуживания. Возникает ряд вопросов: какая это зона, соответствует ли здание СНИПу (это решение администрации) и могут потребоваться самые разные подтверждения того, что такой перевод возможен".
Как перевести в жилое помещение отдельно стоящий объект
Условия
Случается, что возникает необходимость перевести в статус жилого объекта отдельно стоящее строение, которое до этого официально считалось нежилым. Для этого необходимо, чтобы объект соответствовал следующим техническим требованиям:
потолки - не ниже 2,5 метров;
есть вода, отопление, канализация либо возможность их подключить;
на объекте есть вентиляция, которая соответствует нормам;
у окон достаточный уровень инсоляции (проще говоря, внутрь попадает достаточно солнечного света);
на объекте соблюдены правила пожарной и санитарной безопасности;
объект обеспечен надлежащей звуко- и теплоизоляцией.
Юридические ограничения для перевода объекта в жилой
Возможные препятствия:
Здание располагается в зоне, где строительство жилых домов запрещено (например, промышленная зона).
У объекта есть обременение, которое препятствует переводу из статуса "нежилой" в "жилой" (к примеру, аренда).
Строение является частью имущества многоквартирного дома.
Необходимые документы
Документы, необходимые для перевода нежилого отдельно стоящего объекта в статус "жилой":
Заявление, согласно которому вы хотите перевести свое помещение из одного статуса в другой, составленное по определенной форме.
Правоустанавливающие документы на объект (свидетельство, подтверждающее ваше право на собственность или выписка из ЕГРН).
Техпаспорт объекта.
Технический план (в том числе поэтажный) здания.
Проект перепланировки и переустройства помещений (в случае, когда требуются какие-либо строительные работы).
Документ о согласовании проекта перепланировки и переустройства с необходимыми инстанциями (архитектурное ведомство, пожарная инспекция, СЭС и т. д.).
Заключение специализированной организации, в котором указано техническое состояние объекта и подтверждается возможность его перевода в жилое помещение.
Документ, удостоверяющий личность.
Инструкция по переводу нежилого отдельно стоящего объекта в жилой
Процедура такого перевода предполагает следующие шаги:
Предварительно оцените объект. Убедитесь, что он соответствует всем вышеперечисленным базовым требованиям для перевода в статус "жилого" (высота потолков, наличие воды, канализации и т.д.).
Закажите технический паспорт и план (если этих документов нет), обратившись в БТИ.
Подготовьте проект перепланировки. Если требуются строительные работы, нужно будет заказать разработку проекта у лицензированной организации.
Согласуйте проект.
Получите заключение специализированной организации, имеющей лицензию на проведение оценки состояния объекта.
Подготовьте все документы. В помощь - приведенный выше список.
Подайте заявление и пакет документов в орган местного самоуправления - администрацию вашего города или района.
Ждите результатов рассмотрения заявления.
Получите решение о переводе объекта в статус жилого или мотивированный отказ.
Внесите изменения статуса недвижимости в ЕГРН (это делается самостоятельно).
Как перевести в жилое помещение объект в многоквартирном доме
Условия
Если вы хотите перевести в жилое помещение объект в многоквартирном доме (МКД), вам нужно соблюсти следующие условия:
Ваша недвижимость соответствует техническим требованиям. В частности, как и в случае с отдельно стоящими зданиями, должны соблюдаться требования, которые предъявляются к жилым помещениям (наличие освещения, системы вентиляции, определенная высота потолков и так далее).
Вы должны иметь на руках согласия собственников других помещений вашего многоквартирного дома. В зависимости от местоположения помещения (например, на цокольном этаже, первом или выше) может потребоваться согласие общего собрания жильцов дома.
В зависимости от ситуации могут возникнуть дополнительные требования:
Перевод не должен нарушать права и интересы других собственников (например, он не может ухудшать освещение в соседних квартирах).
От вас могут потребовать обустроить отдельный вход, не создающий препятствий для других жильцов.
У вашего помещения должна быть возможность обеспечить звукоизоляцию от соседей.
Нужно исключить юридические ограничения. Как и в случае с отдельно стоящими зданиями, у вашего помещения не должно иметься обременений и ограничений.
Необходимые документы
Документы, необходимые для перевода помещения в многоквартирном доме из нежилого в жилое:
Пакет документов, аналогичный тому, что необходим для отдельно стоящих объектов (заявление, правоустанавливающие документы, техпаспорт, техплан, проект перепланировки, заключение специалистов).
Протокол общего собрания собственников многоквартирного дома (если есть необходимость).
Документ о том, что перепланировка согласована с управляющей компанией многоквартирного дома.
Инструкция по переводу нежилого помещения в МКД в жилое
Для перевода помещения в МКД в статус жилого требуются следующие шаги:
Предварительная оценка. Оцените соответствие вашей недвижимости всем базовым требованиям и возможность перевода в жилое помещение. Желательно обратиться за помощью к специалисту по недвижимости или юристу.
Соберите все необходимые документы и при необходимости разработайте проект перепланировки.
Согласуйте свое намерение с другими жильцами вашего дома и получите официальное согласие на общем собрании собственников.
Согласуйте перепланировку с управляющей компанией и необходимыми инстанциями.
Получите заключение специализированной организации, имеющей лицензию на проведение оценки состояния объекта.
Подайте заявление и собранный пакет документов в орган местного самоуправления (администрацию района, города).
Ждите результата рассмотрения заявления.
Получите решение о переводе помещение в статус жилого или обоснованный отказ.
Внесите изменения о новом статусе вашего помещения в ЕГРН.
Условия
Если вы хотите перевести в жилое помещение объект в многоквартирном доме (МКД), вам нужно соблюсти следующие условия:
Ваша недвижимость соответствует техническим требованиям. В частности, как и в случае с отдельно стоящими зданиями, должны соблюдаться требования, которые предъявляются к жилым помещениям (наличие освещения, системы вентиляции, определенная высота потолков и так далее).
Вы должны иметь на руках согласия собственников других помещений вашего многоквартирного дома. В зависимости от местоположения помещения (например, на цокольном этаже, первом или выше) может потребоваться согласие общего собрания жильцов дома.
В зависимости от ситуации могут возникнуть дополнительные требования:
Перевод не должен нарушать права и интересы других собственников (например, он не может ухудшать освещение в соседних квартирах).
От вас могут потребовать обустроить отдельный вход, не создающий препятствий для других жильцов.
У вашего помещения должна быть возможность обеспечить звукоизоляцию от соседей.
Нужно исключить юридические ограничения. Как и в случае с отдельно стоящими зданиями, у вашего помещения не должно иметься обременений и ограничений.
Необходимые документы
Документы, необходимые для перевода помещения в многоквартирном доме из нежилого в жилое:
Пакет документов, аналогичный тому, что необходим для отдельно стоящих объектов (заявление, правоустанавливающие документы, техпаспорт, техплан, проект перепланировки, заключение специалистов).
Протокол общего собрания собственников многоквартирного дома (если есть необходимость).
Документ о том, что перепланировка согласована с управляющей компанией многоквартирного дома.
Инструкция по переводу нежилого помещения в МКД в жилое
Для перевода помещения в МКД в статус жилого требуются следующие шаги:
Предварительная оценка. Оцените соответствие вашей недвижимости всем базовым требованиям и возможность перевода в жилое помещение. Желательно обратиться за помощью к специалисту по недвижимости или юристу.
Соберите все необходимые документы и при необходимости разработайте проект перепланировки.
Согласуйте свое намерение с другими жильцами вашего дома и получите официальное согласие на общем собрании собственников.
Согласуйте перепланировку с управляющей компанией и необходимыми инстанциями.
Получите заключение специализированной организации, имеющей лицензию на проведение оценки состояния объекта.
Подайте заявление и собранный пакет документов в орган местного самоуправления (администрацию района, города).
Ждите результата рассмотрения заявления.
Получите решение о переводе помещение в статус жилого или обоснованный отказ.
Внесите изменения о новом статусе вашего помещения в ЕГРН.
Отказать собственнику в переводе нежилого объекта в жилой в том случае, если соблюдены все правила, предписанные законом, нельзя. Приведем несколько причин, по которым возможен отказ.
Негативное воздействие окружающей среды (вышеупомянутый вариант с промзоной).
Не предоставлены все документы.
Перепланировка (переустройство) не соответствует требованиям, предписанным законом.
Нельзя выполнить требования по освещению и высоте потолков.
Невозможно организовать мокрые зоны (туалет-ванная), хотя в большинстве случаев это все-таки решаемо.
По информации межмуниципального отдела по Выселковскому и Тихорецкому районам Управления Росреестра по Краснодарскому краю
17 февраля 2025