На что обратить внимание при покупке вторичной квартиры
Покупка вторичного жилья - дело не менее рискованное, чем вложения в новостройку. Как максимально обезопасить себя от потери жилья или денег при выборе вторичной квартиры.
Изучение цен
Внимательно изучите объявления о продаже квартир и цены на похожие квартиры в интересующем вас районе. Понятно, что переплачивать за жилье не стоит. Но и заниженная стоимость должна насторожить. У дисконта может быть существенная причина: обременения на объект, отсутствие ремонта или невозможность оформить прописку, что актуально для мансардных этажей многоквартирных домов. Эти нюансы стоит обсудить с продавцом или риелтором. В целом лучше отдавать предпочтение среднерыночным вариантам. Если жилье продается через агентство, посмотрите, как давно зарегистрирован аккаунт, есть ли отзывы и какие.
Просмотр квартиры
Выбрав несколько десятков вариантов, позвоните собственникам или агентам и расспросите, какие есть документы о правах на квартиру, нет ли обременений. Задавайте все волнующие вопросы: когда менялась проводка в квартире, был ли капитальный ремонт фасадов или, что важнее, коммуникаций дома, какая звукоизоляция, кто соседи, есть ли безбарьерный доступ в подъезд на случай, если появятся дети и коляски. Задача на этом этапе - сократить количество вариантов до 5-7 оптимальных.
Отправляясь на просмотр отобранных квартир, лучше заранее составить чек-лист, чтобы на месте ничего не забыть. В него должны попасть транспортная доступность жилья, наполнение придомовой территории, состояние подъезда и дверей соседей, вид из окна, техническое состояние квартиры и другие важные вам параметры. Используйте один и тот же список для всех квартир и пишите заметки - так будет проще сравнить варианты.
Проверка документов Если квартира выбрана, понравилась и есть договоренность о цене, стоит проверить документы - как на квартиру, так и на продавца.
Запросите у него правоустанавливающие документы (договор купли-продажи, приватизации, дарения и т.п.), свежую выписку из ЕГРН, подтверждающую владение квартирой, копию кредитного договора, если квартира куплена в ипотеку, технический паспорт из БТИ, чтобы исключить незаконные перепланировки, выписку из домовой книги, справку из Пенсионного фонда (она поможет понять, использовался ли при покупке квартиры маткапитал). Также потребуются согласие супруги или супруга продавца на продажу квартиры - оно необходимо, даже если пара в разводе, но приобретение недвижимости было в период брака. В МФЦ владелец может взять справку о снятии жильцов с регистрации в квартире. Если доля квартиры принадлежит несовершеннолетнему ребенку, нужно разрешение на сделку от органов опеки.
Проверьте и самого продавца. Попросите паспорт, чтобы убедиться - вы имеете дело с собственником квартиры. Действителен ли паспорт, можно выяснить на сайте МВД. Дееспособность и адекватное психическое состояние продавца позволят установить справки из наркологического и психоневрологического диспансера. На сайте судебных приставов проверьте, нет ли у владельца квартиры долгов, не является ли он банкротом и не находится ли в предбанкротном статусе, участвует ли в судебных разбирательствах (последнее можно узнать на портале регионального суда).
Передача денег
То, каким образом будут переданы деньги за квартиру, должно быть прописано в договоре купли-продажи. Главное правило безопасности - не занижать цену в договоре. Если позже сделка по каким-то причинам будет признана недействительной, покупатель сможет вернуть только сумму, указанную в документе. С другой стороны, если цена в договоре меньше 2 млн рублей, это также повлияет на размер налогов.
Существует пять основных способов передачи денег: из рук в руки, через банковскую ячейку, банковский аккредитив, счет эскроу и нотариальный депозит. Чем более надежный способ, тем он дороже. Передача наличных из рук в руки бесплатна, но наиболее рискованна. А за самый надежный вариант с нотариусом последний берет комиссию в 0,5% от суммы сделки. Но тут стоит оценивать риски и не забывать поговорку, что скупой платит дважды.
Приемка недвижимости
Квартира зарегистрирована в Росреестре, расчеты произведены - время принимать квартиру. Основные моменты уже проверены во время предварительных визитов. На нынешнем этапе нужно обязательно сверить показания счетчиков с данными в квитанциях. А лучше запросить справку об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам.
Передачу квартиры тоже проще проводить по заранее согласованному обеими сторонами акту приема-передачи. Если все пункты соблюдены, стороны подписывают документ, а покупатель получает ключи. Время выдохнуть и праздновать новоселье.
7 сентября 2022