можно ли покупать микродоли в квартирах
С сентября вступили в силу поправки в Жилищный кодекс, которые запретили дробить квартиры на микродоли. О том, можно ли покупать и продавать уже существующие микродоли.
Теперь, по Жилищному кодексу, собственникам жилья запрещается разделять недвижимость на части, если в результате доля любого из собственников будет менее 6 кв.м. Если такая сделка все же будет проведена, то ее можно будет признать ничтожной.
В то же время этот порядок не распространяется на случаи, когда общая долевая собственность возникает в силу закона. То есть стать владельцем доли небольшой площади можно, например, унаследовав ее, приватизируя жилье (когда, допустим, у квартиры в 30 кв.м появляется сразу шесть владельцев) или покупая недвижимость с использованием материнского капитала.
Изменения направлены, в первую очередь, на борьбу с так называемыми "резиновыми" квартирами. Их продавали частями, нередко в несколько квадратных сантиметров, ради прописки и получения социальных пособий.
Если человек владеет микродолей, то продать ее он теперь может только владельцу других долей в этом объекте недвижимости. И купить микродолю может также только владелец других долей в этом объекте. Можно зарегистрировать право собственности на микродолю, если она получена, например, при наследовании (допустим, есть квартира в 33 кв.м и 6 наследников). Однако в дальнейшем, продать долю менее 6 кв.м стороннему покупателю невозможно. Законопроект направлен на упорядочивание объектов и на то, чтобы отдельно существующие доли не уходили в гражданский оборот. Важно, чтобы люди владели реальными объектами, а не микродолями.
Данной новеллой не вводится запрет на сделки с микродолями. Из буквального толкования закона следует, что запрещено только образовывать новые микродоли в результате сделок. Но сделки с уже существующими микродолями под запрет не попали. "Можно предположить, что с учетом положений ст. 35 Конституции РФ, статей 250 и 421 Гражданского кодекса РФ, собственники микродолей в жилом помещении смогут распоряжаться ими по своему усмотрению, в том числе отчуждать их в пользу третьих лиц", - говорит эксперт. Запрет на гражданский оборот таких долей или, например, условие о том, что продать такую жилплощадь можно только собственникам других долей этой же квартиры отсутствуют. Закон ограничивает собственника микродоли только в дальнейшем ее разделе.
Согласно тексту закона ничтожными признаются сделки, совершенные после 1 сентября 2022, в результате которых происходит разделение площади или доли жилого помещения. Законом не запрещены и не признаются недействительными аналогичные сделки, совершенные до сентября 2022 года. Также законодателем не введен запрет на оборот уже существующих долей. Таким образом, отсутствуют основания предполагать, что правоприменительная практика пойдет по пути запрета на совершение сделок с микродолями, возникшими до вступления в силу данных изменений.
13 декабря 2022